Was lässt sich aus einer bestehenden Gewerbeimmobilie machen?
Baupionier ist Ihr herstellerunabhängiges Ingenieur- und Planungsbüro für Lager- und Garagenparks. Hier erfahren Sie, welches Potenzial in einer leerstehenden Gewerbeimmobilie steckt, welche Hybridkonzepte gerade gefragt sind und worauf es bei Ihrem Bestandsgebäude ankommt.
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Ob ehemaliger Autohandel, Gartencenter, Produktionsstätte oder einfach eine leerstehende Gewerbehalle: Statt eine Bestandsimmobilie leer stehen zu lassen oder unter Wert zu verkaufen, lässt sich daraus häufig eine rentable Lager- oder Hybridfläche entwickeln. Wir zeigen Ihnen, welches Potenzial in Ihrem Gebäude stecken kann – und was es baurechtlich bedeutet, im Bestand einen Garagenpark zu planen.
Warum sich eine Umnutzung lohnen kann
Lager- und Garagenflächen werden von einer breiten Zielgruppe genutzt: Privatleute lagern Wohnmobile, Boote oder Möbel und Hausrat ein, Gewerbekunden wie Baufirmen und Monteure oder Betriebe mit Akten- und Materiallagerung kommen ebenso infrage.
Ein struktureller Vorteil gegenüber klassischem Indoor-Self-Storage: Bei drive-up-fähigen Einheiten fährt der Mieter direkt vor die eigene Einheit und hat durch ein großes Sektionaltor einen denkbar einfachen Ein- und Auslagerungsprozess – ganz anders als bei Fluren und Aufzügen im klassischen Indoor-Self-Storage. Marktstandard für eine drive-up-fähige Einheit sind aktuell rund 28 Quadratmeter, bei einem Maß von 3,50 × 8,00 Metern – daneben sind kleinere und größere Einheiten üblich.
Der Trend: Hybridkonzepte statt reiner Garagenpark
Reine Garagenparks werden zunehmend durch Hybridflächen ergänzt – und zwar sowohl im Neubau als auch bei der Umnutzung von Bestandshallen.
- Kombination mit Indoor-Self-Storage: Eine Halle mit Obergeschoss bietet zusätzlich zu drive-up-fähigen Einheiten auch kleinere Indoor-Lagerflächen – das macht die Zielgruppe breiter. Drive-up-Einheiten sind dabei fast immer 3,50 Meter breit; die Größe entsteht über die Tiefe. Üblich sind Einheiten von rund 14 bis 35 Quadratmetern, Marktstandard sind rund 28 Quadratmeter bei einem Maß von 3,50 × 8,00 Metern. Je nach Konzept werden auch deutlich tiefere Einheiten realisiert – meist bis etwa zwölf Meter, je nach Konzept auch darüber.
- Kombination mit Gewerbehöfen: Einzelne Gewerbeeinheiten mit Mezzanine-Ebene oder vollem Geschoss samt WC und Teeküche richten sich an Gewerbetreibende, die den Großteil ihrer Arbeitszeit auswärts verbringen – etwa Handwerker und Monteure, die die Einheit als Basis bzw. Zentrale nutzen. Das erweitert das Produkt vom reinen Lager zur kleingewerblichen Nutzfläche. Ein baurechtlicher Vorteil dabei: Es lassen sich auch Einheiten errichten, die keine Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen müssen. Damit entfallen die hohen Auflagen an Schall-, Brand- und Wärmeschutz, die sonst für dauerhaft genutzte Arbeitsräume gelten – das senkt Bau- und Betriebskosten spürbar.
- Container- und Modullösungen: Auch modulare Konzepte sind am Markt gefragt und haben ihre Berechtigung. Wichtig zu wissen: Auch dauerhaft aufgestellte Container gelten baurechtlich als bauliche Anlagen – in der Regel ist also auch dafür eine Baugenehmigung erforderlich. Die Vorstellung, man könne Container einfach hinstellen, ist einer der häufigsten Irrtümer in diesem Bereich.
Der gleiche Gedanke gilt schon eine Ebene darunter: Nicht nur die Kombination verschiedener Nutzungsarten erweitert Ihre Zielgruppe, sondern auch der Mix aus verschiedenen Einheitsgrößen. Wer kleine, mittlere und große Einheiten anbietet, erreicht den Privatmann mit dem Wohnmobil genauso wie den Handwerksbetrieb mit Materiallager. Mehr dazu im Ratgeber Baukosten & Rentabilität.
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Kostenloses Erstgespräch anfragenEignet sich Ihre Halle? Die wichtigsten Prüfpunkte
Ob sich eine Bestandshalle für Lager- oder Hybridflächen eignet, lässt sich an einigen Punkten schon früh grob einschätzen. Das sind Orientierungswerte aus der Praxis, keine starren Mindestanforderungen – im Zweifel entscheidet die konkrete Halle:
- Lichte Höhe: Für einlagige, ebenerdige Abteile reichen rund 2,5 Meter. Soll eine zweite Lagerebene eingezogen werden, braucht die Halle etwa 5 bis 6 Meter.
- Boden und Traglast: Für eine Self-Storage-Nutzung sollte die Bodenplatte in der Größenordnung von 5 kN/m² tragen. Beim Einbau einer zweiten Ebene sind weniger die Flächenlasten das Problem als die punktuellen Lasten der Stützenfüße – ohne dokumentierte Bestandsstatik muss die Bodenplatte geprüft werden.
- Stützenraster: Bei engen Rastern unter etwa 5 bis 6 Metern wird das Abteillayout aufwendiger, weil mehr Verschnitt entsteht. Ab rund 7,50 Metern – oder stützenfrei – lässt sich die Fläche sehr wirtschaftlich aufteilen.
- Andienung: Für Drive-up-Fähigkeit braucht es Tore in der Größenordnung von 3 bis 4 Metern und ausreichend Rangierfläche vor der Halle. Geht das nicht, ist ein Indoor-Konzept mit Ladezone und gegebenenfalls Lastenaufzug eine sehr gute Alternative.
- Zustand: Dach dicht und Halle trocken ist Pflicht – Feuchtigkeit und Kondensat sind bei Lagernutzung ein echtes Problem und schnell ein Sanierungsthema. Ebenso zählt, welche Brandschutz-Grundausstattung bereits vorhanden ist.
Die konkrete Eignung Ihrer Immobilie prüfen wir im Zuge der Projektplanung – inklusive der statischen Bewertung.
Auch ohne Umbau: die Nutzungsänderung
Der häufigste Irrtum bei Umnutzungen lautet: „Wir bauen ja nichts um, also brauchen wir auch keine Genehmigung." Das stimmt so nicht. Eine Nutzungsänderung ist grundsätzlich genehmigungspflichtig, sobald die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen auslöst – etwa beim Brandschutz, bei den Stellplätzen oder bei den Rettungswegen. Und das ist beim Wechsel zu einer Self-Storage-Anlage fast immer der Fall.
Das Verfahren läuft bei derselben Behörde wie ein Bauantrag und ähnelt ihm im Ablauf; bei den Unterlagen ist es oft schlanker, weil der Bestand bereits existiert. Entscheidend ist ein Grundsatz, den viele Eigentümer unterschätzen: Der Bestandsschutz gilt nur für die bisherige genehmigte Nutzung. Die neue Nutzung wird am heute geltenden Recht gemessen, nicht an dem von damals.
Ob eine Umnutzung am Ende einfacher oder aufwändiger ist als ein Neubau-Bauantrag, hängt vom Objekt ab – die Spanne reicht von deutlich schlanker bis vergleichbar. Eine pauschale Antwort wäre unseriös. Genau deshalb schauen wir uns Ihre Immobilie zuerst an, bevor wir eine Einschätzung abgeben.
Wie aufwendig das Verfahren wird, hängt maßgeblich von der Qualität der Bestandsunterlagen ab. Liegen Bestandspläne, eine geprüfte Statik und die alten Genehmigungen vor, geht es deutlich schneller. Fehlen sie, muss der Bestand zunächst aufgenommen und bewertet werden – das kostet Zeit, ist aber machbar. Ein früher Blick in Ihre Unterlagen sagt daher oft mehr über den Aufwand aus als das Gebäude selbst.
Brandschutz – der Knackpunkt bei jeder Umnutzung
Weil der Bestandsschutz mit der Nutzungsänderung entfällt, wird die Halle brandschutztechnisch nach heutigem Recht bewertet. Bei einer Self-Storage-Nutzung kommt eine Besonderheit dazu: viele kleine, verschlossene Abteile mit Lagergut, das niemand im Detail kennt. Die Brandlast lässt sich dadurch nicht konkret bestimmen – bewertet wird deshalb konservativ. In der Praxis führt das tendenziell zu kleineren Brandabschnitten oder zu mehr Anlagentechnik.
Drei Themen entscheiden in der brandschutztechnischen Bewertung: die Rettungs- und Fluchtwege, die Rauch- und Wärmeableitung und die Bestandskonstruktion. Bringt das Objekt hier nicht die richtigen Voraussetzungen mit, können die Behörden schnell zusätzliche Auflagen fordern – etwa eine Alarmierungsanlage, eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage oder eine automatische Löschanlage. Genau deshalb lohnt es sich, diese drei Punkte früh zu prüfen: Sie entscheiden darüber, ob es bei überschaubaren Maßnahmen bleibt oder ob Anlagentechnik dazukommt.
Der wichtigste Unterschied zum Neubau: Bei Bestandshallen fehlen häufig die Statik-Unterlagen und die Nachweise, wie feuerwiderstandsfähig die vorhandenen Bauteile sind. Dann muss nachgewiesen oder ertüchtigt werden – ein klassisches Beispiel ist die Brandschutzbeschichtung von Stahlstützen. Solche Nachrüstungen sind häufig der größte einzelne Kostenblock einer Umnutzung. Die gute Nachricht: Wer den Brandschutz früh in die Planung holt, hat das im Griff. Genau das steuern wir für Sie im Genehmigungsverfahren.
Qualität und Digitalisierung als Standard
Der Markt entwickelt sich klar in Richtung hochwertigerer Ausführung. Zentraler Treiber ist die Digitalisierung: digitale Buchung der Einheiten, so einfach wie eine Hotelzimmer-Reservierung, und digitale Schlösser an den Sektionaltoren. Das senkt gleichzeitig Ihren Verwaltungsaufwand als Betreiber.
Was für Ihren Standort wichtig ist
Auch bei einer Umnutzung gilt: Die Lage spielt eine wichtige Rolle. Autobahnnähe ist praktisch immer ein starker Standortvorteil – sowohl für die spätere Vermietung als auch für die Erreichbarkeit während der Umbauphase.
Und noch etwas ist gute Nachricht für viele Eigentümer: Ein ausgewiesenes Gewerbegebiet ist keine zwingende Voraussetzung. Auch im Mischgebiet ist eine Lager- oder Self-Storage-Nutzung oft zulässig, weil sie das Wohnen nicht wesentlich stört: wenig Verkehr, geringe Emissionen, kein durchgehender Publikumsbetrieb. Es bleibt eine Einzelfallprüfung, aber die Ausgangslage ist häufig besser als gedacht.
Unsere Kernleistung
Wir schaffen Baurecht – inklusive Fachplanung. Konzept und die Erstellung des Bauantrags bzw. der Nutzungsänderung sind unsere Kernleistung, und die nötige Fachplanung bieten wir gleich mit an: Statik, Brandschutz, Entwässerung und Vermessung laufen über unser Netzwerk erfahrener Fachplaner und werden von uns gesteuert – Sie müssen sich nicht selbst um Schnittstellen und Termine kümmern. Durch unsere Spezialisierung auf Lager- und Garagenparks planen wir schnell – und von Anfang an so, dass die Anlage später einen optimalen Ertrag erzielt und die Umsetzung kosteneffizient bleibt.
Und wir bringen Sie bis zur fertigen Anlage. Für den Umbau selbst vermitteln wir Ihnen aus unserem bundesweiten Partnernetzwerk die richtigen Baufirmen und koordinieren Ihr Projekt bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Als unabhängiges Planungsbüro verkaufen wir dabei weder Grundstücke noch Fertigobjekte – und sind an keine Bauweise und keinen Hersteller gebunden.
Kostenloses Erstgespräch: Potenzial Ihrer Immobilie
Im Erstgespräch schauen wir uns Ihre Bestandsimmobilie an und geben Ihnen eine erste Einschätzung, ob und wie sich eine Umnutzung zu Lager- oder Hybridflächen lohnt. Unverbindlich und kostenlos.
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- Sie senden Ihre Anfrage – dauert wenige Sekunden.
- Wir vereinbaren ein kostenloses, unverbindliches Erstgespräch, in dem wir Ihr Vorhaben und Ihre Fragen konkret besprechen.
- Wir erstellen Ihnen im Anschluss ein individuelles Angebot für die weiteren Schritte.
Tahir El Sayed
– über 30 begleitete Lager- und Garagenpark-Projekte
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Holz oder Stahl, Gründung und Brandschutz – unabhängig bewertet statt nach Bauchgefühl.
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