Was kostet ein Garagenpark, und was bringt er ein?
Baupionier ist Ihr herstellerunabhängiges Ingenieur- und Planungsbüro für Lager- und Garagenparks. Hier finden Sie Praxiszahlen zu Baukosten, die größte Kostenfalle im Tiefbau und eine ehrliche Einordnung zu Auslastung und Finanzierung.
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Offizielles Mitglied im VDSSU
Als aktives Mitglied im Verband deutscher Self Storage Unternehmen e.V. planen wir nach den aktuellsten Standards.
Ob Sie noch nach dem passenden Grundstück suchen oder bereits eines besitzen und gerade abwägen, was sich damit wirtschaftlich am meisten lohnt: Am Ende zählt eine Frage – lohnt es sich, einen Garagenpark zu bauen, und wovon hängt das ab? Wir geben Ihnen eine realistische Einordnung auf Basis von Praxiszahlen aus über 30 begleiteten Projekten.
Warum Garagenparks als Assetklasse überzeugen
Im Vergleich zu klassischen Immobilien bietet ein Garagenpark eine seltene Kombination: vergleichsweise niedrige Baukosten bei attraktiven erzielbaren Mieten, kurze Bauzeit bis zur Ertragsphase, flexible und kurzläufige Mietverträge sowie einen nahezu vollständig digital abbildbaren Verwaltungsaufwand – es werden schließlich Sachen gelagert, keine Menschen beherbergt.
Da kein Wohnraum vermietet wird, greift zudem nicht der strenge Wohnraum-Kündigungsschutz, was Ihnen als Eigentümer deutlich mehr unternehmerische Flexibilität gibt.
Die Baukosten realistisch einordnen
Die Baukosten für einen reinen Garagenpark liegen typischerweise bei rund 700 bis 900 Euro netto pro Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF) – ohne Grundstück und dessen Erschließung.
Hybridgebäude, etwa mit Indoor-Self-Storage im Obergeschoss oder zusätzlichen Business Units, liegen entsprechend darüber. Diese Spanne ist ein Praxiswert, keine Zusage – die tatsächlichen Kosten hängen stark vom jeweiligen Grundstück ab.
Die größte Kostenfalle: Gründung & Tiefbau
Weil der Hochbau bei Garagenparks bewusst schlank und günstig gehalten ist, fällt der Tiefbau überproportional ins Gewicht: Gründung und Tiefbau machen erfahrungsgemäß rund ein Drittel der Gesamtbaukosten aus – ein Wert aus über 30 begleiteten Projekten.
Übergeordnetes Planungsziel ist dabei immer, so wenig Erdmassen wie möglich bewegen und abfahren zu müssen – wer ein Projekt konsequent darauf optimiert, erreicht die beste Wirtschaftlichkeit. Genau das ist der Punkt, an dem sich Ingenieursarbeit auszahlt.
- Bodenbeschaffenheit und Grundwasserstand. Beides entscheidet darüber, wie aufwändig die Gründung ausfällt und wie viel Erdreich bewegt werden muss.
- Regenentwässerung. Was passiert mit dem Regenwasser? Kann es auf dem Grundstück versickert werden – und wie gut ist die Versickerungsfähigkeit des Bodens? Oder muss es in die öffentliche Kanalisation eingeleitet werden, und welche Einleitmengen sind dann zulässig? Diese Fragen verschieben die Tiefbaukosten spürbar.
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Kostenloses Erstgespräch anfragenWarum eine erprobte Bauweise Geld spart
Wer bei jedem Projekt bei null anfängt, zahlt drauf. Wir setzen auf eine über mehrere Projekte hinweg entwickelte und optimierte Konstruktion – inklusive dem genauen Wissen um Vor- und Nachteile verschiedener Dach- und Fassadenausführungen sowie der passenden Tragwerkskonstruktion. Das schlägt sich direkt in den Baukosten nieder.
Mehr zum Vergleich der Bauweisen und zum Thema Brandschutz finden Sie im Ratgeber Bauweisen & Brandschutz.
Auslastung realistisch einschätzen
Ein häufiger Irrglaube: Bau fertig, sofort vollständig vermietet. Die Praxis sieht anders aus – und das ist kein Grund zur Sorge, sondern der Normalfall: Eine Auslastung von rund 85 bis 95 Prozent wird in der Regel nach etwa einem Jahr erreicht, ein realistischer Zielkorridor aus über 30 begleiteten Projekten, ohne Garantie.
Zur Einordnung: Damit liegt ein gut geführter Garagenpark bereits über dem europäischen Branchendurchschnitt für Self-Storage von rund 79 Prozent (FEDESSA/CBRE-Branchenreport 2025). Ein weiterer Vorteil für Ihre Kalkulation: Das Vermietungsrisiko verteilt sich auf viele einzelne Einheiten statt auf einen einzigen Mieter.
Der richtige Einheitenmix – ein unterschätzter Hebel für die Auslastung
Ein Garagenpark ist kein Produkt von der Stange. Wie viele kleine, mittlere und große Einheiten eine Anlage bekommt, entscheidet mit darüber, wie schnell und wie voll sie vermietet ist. Wer nur eine einzige Größe anbietet, spricht auch nur einen Teil der Nachfrage an – und riskiert, dass einzelne Einheiten dauerhaft leer stehen, während gleichzeitig Anfragen abgelehnt werden müssen, die nicht ins Raster passen. Ein Mix, der zur örtlichen Nachfrage passt, erreicht dagegen mehrere Zielgruppen gleichzeitig: den Privatmann mit dem Wohnmobil ebenso wie den Handwerksbetrieb, der Material und Werkzeug einlagert.
Zur Einordnung der Größen: Drive-up-Einheiten sind fast immer 3,50 Meter breit, die Größe entsteht über die Tiefe. Üblich sind rund 14 bis 35 Quadratmeter, Marktstandard sind etwa 28 Quadratmeter bei 3,50 × 8,00 Metern. Je nach Konzept werden auch deutlich tiefere Einheiten realisiert, meist bis etwa zwölf Meter, je nach Konzept auch darüber.
Der Ausgangspunkt ist fast immer der Marktstandard: Aktuell dominieren XXL-Einheiten mit rund 28 Quadratmetern die Nachfrage – mit ihnen starten wir, wenn nichts dagegen spricht. Angepasst wird der Mix dann in zwei Richtungen: über die Grundstücksgegebenheiten – Zuschnitt, Achsraster und Rangierflächen entscheiden, welche Tiefen sich auf der Fläche wirtschaftlich abbilden lassen – und über die Nachfragesituation vor Ort, vor allem darüber, was der Wettbewerb im Umkreis bereits anbietet und wo Lücken sind. Der Mix ist also kein Dogma, sondern das Ergebnis aus Fläche und Markt.
Finanzierung ehrlich eingeordnet
Die Finanzierung eines Garagenparks ist bei Banken heute deutlich einfacher als noch vor einigen Jahren, weil das Produkt inzwischen etabliert ist. Es bleibt eine Gewerbebau-Finanzierung, die eine realistische Kalkulation braucht – genau die erarbeiten wir mit Ihnen im Zuge der Planung, damit Sie mit einer soliden Grundlage in die Bankgespräche gehen.
Und falls Sie darüber hinaus Unterstützung bei der Finanzierungsberatung oder beim Businessplan brauchen: Wir vermitteln Ihnen gerne passende Partner aus unserem Netzwerk – sprechen Sie uns einfach darauf an. Ein zusätzlicher Rückenwind: Die Nachfrage nach Garagenparks übersteigt das Angebot in vielen Regionen Deutschlands nach wie vor deutlich – der Markt ist noch lange nicht gesättigt.
Unsere Kernleistung
Wir schaffen Baurecht – inklusive Fachplanung. Konzept und Bauantragserstellung sind unsere Kernleistung, und die nötige Fachplanung bieten wir gleich mit an: Statik, Brandschutz, Entwässerung und Vermessung laufen über unser Netzwerk erfahrener Fachplaner und werden von uns gesteuert – Sie müssen sich nicht selbst um Schnittstellen und Termine kümmern. Durch unsere Spezialisierung planen wir Garagenparks schnell – und von Anfang an so, dass die Anlage später einen optimalen Ertrag erzielt und die Umsetzung kosteneffizient bleibt.
Und wir bringen Sie bis zur fertigen Anlage. Für den Bau selbst vermitteln wir Ihnen aus unserem bundesweiten Partnernetzwerk die richtigen Baufirmen und koordinieren Ihr Projekt bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Als unabhängiges Planungsbüro verkaufen wir dabei weder Grundstücke noch Fertigobjekte – und sind an keine Bauweise und keinen Hersteller gebunden.
Kostenloses Erstgespräch: Baukosten & Rentabilität
Im Erstgespräch ordnen wir die Baukosten für Ihr Vorhaben realistisch ein – auf Basis Ihres Grundstücks oder Ihrer Projektidee statt anhand von Pauschalwerten. Unverbindlich und kostenlos.
So geht’s weiter
- Sie senden Ihre Anfrage – dauert wenige Sekunden.
- Wir vereinbaren ein kostenloses, unverbindliches Erstgespräch, in dem wir Ihr Vorhaben und Ihre Fragen konkret besprechen.
- Wir erstellen Ihnen im Anschluss ein individuelles Angebot für die weiteren Schritte.
Tahir El Sayed
– über 30 begleitete Lager- und Garagenpark-Projekte
In wenigen Sekunden ausgefüllt – wir melden uns persönlich bei Ihnen.
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